In Italia ci sono 35,6 milioni di abitazioni a fronte di meno di 26 milioni di nuclei familiari, ma nei principali poli urbani si registra un deficit medio di 150mila alloggi all’anno. È quanto emerge dalla ricerca realizzata dal Centro di Ricerca e Documentazione Luigi Einaudi, Confindustria Assoimmobiliare e Assonime, che evidenzia come l’emergenza abitativa non derivi da una carenza assoluta di immobili, ma da uno squilibrio tra la loro distribuzione sul territorio e le esigenze della domanda. Gran parte delle abitazioni inutilizzate si trova infatti in territori caratterizzati da scarsa attrattività, mentre i grandi poli urbani, che trainano lo sviluppo economico nazionale e concentrano la domanda, registrano una carenza strutturale di alloggi. Una situazione che determina costi abitativi progressivamente insostenibili per un numero crescente di famiglie e una disponibilità insufficiente di immobili nelle aree dove la richiesta è più elevata.
La ricerca individua tra le priorità il recupero e la valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente, la promozione della rigenerazione urbana e la definizione di un quadro normativo e regolatorio in grado di favorire la partecipazione dei capitali privati istituzionali. L’obiettivo è sviluppare un’offerta abitativa adeguata per quantità e caratteristiche, economicamente accessibile e localizzata nei territori dove la domanda è più forte, attraverso la collaborazione tra risorse pubbliche e investimenti privati.
Piano Casa
Le indicazioni assumono particolare rilievo anche in relazione all’attuazione del Piano Casa, considerato un’opportunità per rafforzare e modernizzare l’offerta abitativa e rispondere alle esigenze dei giovani e delle famiglie con redditi più contenuti: “La polarizzazione evidenziata dallo studio smentisce la narrazione di un patrimonio edilizio non utilizzato già sufficiente a coprire i bisogni della popolazione. È vero che in Italia esiste un importante numero di case inutilizzate ma questo stock abitativo, nella maggioranza dei casi, non si trova dove occorre realmente e non ha le caratteristiche strutturali che oggi occorrono. Dobbiamo superare l’assunto secondo cui la questione abitativa si possa risolvere esclusivamente attraverso l’esistente”, dice Davide Albertini Petroni, Presidente di Confindustria Assoimmobiliare.
Stefano Firpo, Direttore generale di Assonime, richiama invece la necessità di affrontare tempestivamente le tensioni abitative che interessano soprattutto le grandi città italiane.
Affitti
A frenare lo sviluppo di un’offerta abitativa adeguata è anche la struttura del mercato delle locazioni, quasi interamente affidato alle famiglie. Oltre il 90% degli affitti è infatti in mano a piccoli proprietari, mentre gli operatori istituzionali gestiscono appena 480mila unità immobiliari, contro i 2,85 milioni del Regno Unito e i circa 2 milioni di Germania e Francia. A complicare il quadro contribuisce la scarsa crescita dei redditi. Tra il 2004 e il 2024, il reddito familiare pro capite al netto dell’inflazione si è ridotto del 4% in Italia, mentre nello stesso periodo nell’Unione europea è aumentato mediamente del 22%. La debolezza dei redditi reali rappresenta uno dei principali fattori che alimentano il disagio abitativo.
Per affrontare questi squilibri, Confindustria Assoimmobiliare ha elaborato un pacchetto di misure, confluite nella ricerca, finalizzate a rafforzare la stabilità del quadro normativo e a migliorare le condizioni degli investimenti nella locazione residenziale.
Investimenti privati e leva fiscale
L’obiettivo è mobilitare capitali privati, in collaborazione con le risorse pubbliche, per realizzare e riqualificare abitazioni a canoni accessibili nei territori dove la domanda è più elevata. Tra gli ambiti prioritari di intervento figura la leva fiscale.
