Il mercato immobiliare presenta numerose criticità che coinvolgono tanto chi vende quanto chi acquista. Il Professore Leone Melillo richiama l’attenzione soprattutto su alcune pratiche adottate da agenti immobiliari che, sfruttando lacune e zone non espressamente disciplinate dalla normativa, rischiano di oltrepassare i confini della correttezza professionale e, in determinate circostanze, della legalità.
Le problematiche riguardano la gestione degli incarichi, le clausole di esclusiva, la trasparenza delle provvigioni, la comunicazione delle offerte, la verifica della documentazione e le informazioni sulle condizioni effettive degli immobili. Venditori e acquirenti possono trovarsi in una posizione di debolezza informativa, subendo pressioni commerciali e assumendo obblighi contrattuali senza averne piena consapevolezza.
Particolarmente delicato è il profilo delle responsabilità penali. Quando ricorrono gli specifici presupposti previsti dalla legge, artifici e raggiri possono configurare il reato di truffa, l’appropriazione di somme affidate all’intermediario può integrare l’appropriazione indebita e le falsificazioni documentali possono determinare ulteriori responsabilità penali. Non ogni scorrettezza costituisce un reato, ma è indispensabile che le condotte eventualmente illecite siano individuate e perseguite.
Per superare queste criticità, il Professore Leone Melillo propone di promuovere una nuova disciplina legislativa, orientata alla trasparenza e alla responsabilizzazione degli operatori.
PROPOSTA DI LEGGE
Disposizioni per la trasparenza dell’intermediazione immobiliare e la tutela di venditori e acquirenti.
- Art. 1 – Finalità. La legge garantisce la trasparenza delle operazioni immobiliari e la tutela dei diritti di tutte le parti coinvolte.
- Art. 2 – Obblighi di informazione. L’agente immobiliare deve fornire informazioni complete, veritiere e documentabili sulle caratteristiche dell’immobile, sulla situazione giuridica e sulle circostanze rilevanti per la compravendita.
- Art. 3 – Trasparenza degli incarichi e delle provvigioni. Gli incarichi devono essere scritti e indicare chiaramente durata, esclusiva, condizioni di recesso, compensi e presupposti per la maturazione della provvigione. Sono vietate richieste economiche non preventivamente comunicate.
- Art. 4 – Verifica della documentazione. Prima della raccolta di proposte vincolanti, l’intermediario deve acquisire la documentazione disponibile relativa alla titolarità, alla situazione catastale, alla regolarità urbanistico-edilizia e agli eventuali vincoli, segnalando la necessità di verifiche specialistiche da parte di tecnici e professionisti abilitati.
- Art. 5 – Tracciabilità delle trattative. Tutte le offerte ricevute devono essere tempestivamente comunicate al venditore e conservate in forma documentale. Devono essere tracciabili le proposte, le accettazioni e le comunicazioni rilevanti.
- Art. 6 – Divieto di pratiche ingannevoli. È vietato occultare informazioni rilevanti, rappresentare offerte inesistenti, esercitare pressioni indebite o sfruttare la posizione professionale per conseguire vantaggi ingiusti. Gli eventuali conflitti di interesse devono essere preventivamente dichiarati.
- Art. 7 – Responsabilità e sanzioni. Le violazioni comportano sanzioni amministrative proporzionate alla gravità, fino alla sospensione o alla cancellazione dall’abilitazione nei casi più gravi. Restano ferme le responsabilità civili e penali previste dall’ordinamento.
- Art. 8 – Vigilanza e tutela del cittadino. È istituito un sistema nazionale di vigilanza, coordinato con le Camere di commercio, per verificare l’abilitazione degli intermediari, ricevere segnalazioni e trasmettere alle autorità competenti gli elementi relativi a eventuali illeciti.
- Art. 9 – Gestione delle somme. Le somme ricevute dall’intermediario per conto delle parti devono essere gestite attraverso strumenti tracciabili, con obbligo di rendicontazione e adeguata separazione dal patrimonio dell’impresa.
La proposta intende colmare le zone d’ombra che possono favorire comportamenti opportunistici, rafforzando la responsabilità degli intermediari e assicurando maggiori garanzie a chi vende e a chi acquista.
La riflessione del Professore Leone Melillo pone una questione di interesse generale: il mercato immobiliare non può essere affidato a prassi che rischiano di compromettere i diritti dei cittadini. La professionalità non si misura soltanto nella capacità di concludere una compravendita e incassare una provvigione, ma soprattutto nel rispetto della legalità, della trasparenza e della tutela di entrambe le parti.
