Il mercato immobiliare italiano chiude il 2025 in territorio positivo, ma con segnali sempre più evidenti di una spaccatura territoriale. Secondo i dati diffusi dall’Istat, i prezzi delle abitazioni sono aumentati in media del 4,0% su base annua, con una crescita più marcata per le case usate (+4,7%), mentre il numero di compravendite ha raggiunto quota 767.000, segnando un incremento del 6,5% rispetto all’anno precedente. Il comparto residenziale continua dunque a espandersi, sostenuto anche da un mercato delle locazioni in forte tensione: i canoni d’affitto registrano infatti aumenti compresi tra il +6% e il +7%, spinti da una domanda elevata nelle principali città e da una disponibilità di immobili limitata.
Ma dietro la crescita media si nasconde una dinamica sempre più disomogenea. Nei primi mesi del 2026 il mercato appare in fase di stabilizzazione su livelli elevati, con un rallentamento dei prezzi stimato tra +1,5% e +2% annuo. Ma anche in questo caso le differenze territoriali sono marcate.
Aree urbane
Le grandi aree urbane continuano a correre: Milano registra incrementi superiori al 6%, mentre Roma si attesta oltre il 5%. Al contrario, molte province e aree periferiche mostrano variazioni sensibilmente più contenute, evidenziando un divario crescente tra centri dinamici e territori meno attrattivi. La frammentazione non riguarda solo il confronto tra città e provincia, ma si estende anche all’interno delle stesse aree metropolitane. Le differenze si accentuano a livello di quartiere e persino di singola zona, delineando mercati locali sempre più distinti.
Proprio per questo, operatori e analisti stanno progressivamente spostando l’attenzione dalle medie nazionali a dati più granulari. Le transazioni effettive consentono infatti di analizzare i prezzi reali di vendita, tenendo conto di variabili come superficie, tipologia e caratteristiche degli immobili.
Micro-mercati
Accanto a queste, le quotazioni immobiliari offrono intervalli di valore al metro quadro utili per una prima valutazione, mentre l’integrazione con indicatori demografici e socio-economici — come composizione dei nuclei familiari, livelli di istruzione e reddito — permette di costruire un quadro più completo dei micro-mercati.
