Il mercato degli affitti in Italia chiude il 2025 con un incremento medio dei canoni del 2,5% su base annua, portando il prezzo medio nazionale a 14,2 euro al metro quadro. È quanto emerge dall’ultimo report del portale immobiliare idealista, che fotografa un anno di crescita moderata ma con evidenti segnali di rallentamento nella parte finale. Nel dettaglio, l’ultimo trimestre dell’anno registra un calo del 4%, mentre su base mensile i valori scendono dello 0,5%. Un’inversione che interrompe la corsa sostenuta dei canoni osservata nel periodo post-pandemico e che suggerisce l’avvio di una fase di normalizzazione.
Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, “negli anni post-Covid la dinamica dei canoni era stata sostenuta sia dalle difficoltà di accesso al mercato delle compravendite, che avevano spinto una parte rilevante della domanda verso l’affitto, sia dall’elevata inflazione”. Nel 2025, però, queste spinte “si sono progressivamente attenuate”, anche grazie all’aumento dello stock disponibile e a una domanda ancora solida ma meno compressa. “La lunga coda della pandemia si sta esaurendo – conclude – e per il 2026 si profila uno scenario di continuità, con canoni destinati a muoversi prevalentemente in linea con l’inflazione”.
Città: prevalgono i rialzi
L’analisi dei capoluoghi mostra un quadro ancora prevalentemente rialzista: circa il 70% delle città monitorate registra aumenti, con incrementi a doppia cifra in dieci centri. I rialzi più marcati si osservano a Trapani (+16,4%), Prato (+13,9%) e Ragusa (+13,3%). Tra i grandi mercati spicca Roma, che chiude l’anno con un +8,3%, sostenuta da un forte dinamismo della domanda. Di segno opposto l’andamento di Milano, che interrompe la fase di crescita degli ultimi anni e registra un calo annuo del 2,3%, pur restando il capoluogo più caro d’Italia con 22,8 euro/m². In flessione anche Massa (-9%), Como (-8,5%) e Bologna (-7,7%). Tra gli altri principali mercati si segnalano aumenti a Palermo (+7,8%), Bari (+6,4%), Firenze (+5,3%), Catania (+3,6%) e Venezia (+2,7%), mentre le variazioni sono più contenute a Cagliari (+1,9%) e Genova (+0,8%).
Province: forti differenze territoriali
A livello provinciale il trend resta rialzista nel 73% dei casi, ma con una forte volatilità. In venti province gli aumenti superano il 10%, con il picco nel Verbano-Cusio-Ossola (+30,8%), seguito da Gorizia (+25,1%), Pordenone (+23,9%) e Matera (+21,6%). In calo, invece, 29 province, tra cui Milano (-2,5%) e con ribassi molto marcati a Rimini (-20,2%), Ravenna (-19,4%), Lucca (-16,1%) e Livorno (-15%). Sul fronte dei valori assoluti, Belluno guida la classifica con 27,6 euro/m², spinta anche dall’effetto dei prossimi Giochi Olimpici Invernali del 2026. Seguono Lucca (23,8 €/m²), Aosta (22,6 €/m²) e Milano (21,8 €/m²). Le province più economiche si concentrano soprattutto nel Sud e nelle aree interne, con Enna (4,9 €/m²), Caltanissetta (6 €/m²) e Isernia (6,1 €/m²).
Regioni: Valle d’Aosta in testa
La tendenza rialzista interessa quindici regioni su venti. I cali si concentrano in Emilia-Romagna (-5,8%), Lombardia (-1,8%), Veneto (-1,7%), Liguria (-0,4%) e Trentino-Alto Adige (-0,2%). Gli aumenti più consistenti riguardano la Valle d’Aosta (+17,6%), il Lazio (+15,6%) e l’Umbria (+10,9%). Grazie al forte incremento dell’ultimo anno, la Valle d’Aosta diventa la regione con i canoni medi più elevati (22,6 €/m²), superando la Lombardia (19 €/m²). Prezzi sopra la media nazionale anche in Toscana (17,8 €/m²) e Lazio (15,6 €/m²). Tutte le altre regioni restano sotto la soglia dei 14,2 euro/m², con il Molise che si conferma la regione più economica d’Italia, a 7 euro al metro quadro.
