Il Consiglio di amministrazione dell’Inail ha approvato le modifiche al Regolamento per gli investimenti e disinvestimenti immobiliari dell’Istituto. Il nuovo testo fissa un tetto massimo del 4% per il rendimento lordo degli investimenti. Questa novità punta a facilitare l’utilizzo delle risorse Inail messe a disposizione per investimenti in opere ad alto impatto sociale come quelle di edilizia sanitaria, che una volta realizzate vengono concesse in locazione agli enti pubblici (Asl e Regioni). L’incremento progressivo del tasso di rendimento registrato nell’ultimo anno e mezzo dopo un lungo periodo di stabilità, dal 3,0% del mese di ottobre 2022 fino al picco del 6,9% dello scorso giugno, era infatti destinato a rendere il canone concordato non più sostenibile o comunque meno conveniente rispetto ad altre fonti di finanziamento.
Eccessiva onerosità dei canoni
L’Inail spiega che “il problema dell’eccessiva onerosità del canone, definito nel Regolamento precedente, è emerso come elemento di criticità nel dialogo con le Regioni per investimenti in ospedali e altre strutture sanitarie. Di qui la decisione di introdurre, pur mantenendo il criterio di oscillazione in caso di variazione dell’indice Euribor, il limite del 4%, che garantirà comunque all’Istituto una redditività di lungo periodo superiore al tasso di attualizzazione delle riserve tecniche di bilancio, pari al 2,5%. L’articolo 9 del Regolamento, inoltre, conferma la possibilità di una riduzione dello 0,5% nel caso in cui il conduttore si faccia carico, oltre che della manutenzione ordinaria, anche degli oneri connessi alla manutenzione straordinaria e agli adeguamenti a norma, portando così il tasso di rendimento al 3,5%.”
Le considerazioni di base
La decisione dell’Inail è stata presa dopo alcune considerazioni: in primis per molte linee di investimento (scuole innovative, edilizia sanitaria e utilità sociali) è stato previsto, direttamente nelle norme istitutive del canale di investimento o negli accordi con le pubbliche amministrazioni proponenti le iniziative, di far coincidere il canone di locazione da riconoscere all’Istituto con il rendimento minimo lordo del 3%. Inoltre è stato considerato che – dopo un lungo periodo di stabilità dei tassi di mercato, caratterizzato anche dalla permanenza dell’Euribor in territorio negativo, in cui il canone di locazione applicato era semplicemente del 3%, senza incrementi – a partire dalla seconda metà del 2022 l’indice Euribor, unitamente agli altri riferimenti di mercato, è cresciuto bruscamente arrivando ad attestarsi nel mese di ottobre 2023 mediamente al 4,117% e che applicando oggi la regola prevista nel regolamento, il canone di locazione minimo da applicare agli investimenti risulterebbe pari al 6,8% (3% più la percentuale aggiuntiva del 3,8 % riferita all’Euribor). Questa percentuale viene utilizzata per definire un canone di locazione che avrà poi effetto per un periodo di tempo molto lungo (la durata dei contratti è variabile a seconda dei singoli programmi d’investimento, a partire da 9+6 anni per gli acquisti per la pubblica amministrazione per arrivare a 20+20 anni o più per gli Ospedali), per le controparti pubbliche tale canone può diventare insostenibile e non più conveniente rispetto ad altre fonti di finanziamento pubblico/privato. Inoltre sta emergendo la problematica dell’eccessiva onerosità del canone definito nell’attuale Regolamento come estremamente rilevante con riferimento agli investimenti in edilizia sanitaria previsti dalla normativa vigente, poiché tali investimenti non sono sostenibili con canoni di locazione dell’ordine ad oggi previsto dal Regolamento, come è stato fatto presente da molte Regioni o aziende sanitarie nelle trattative volte alla conclusione di Accordi tra amministrazioni, tra l’altro, avviate quando la percentuale di rendimento minima era attestata al 3%; dell’investimento può garantire un’equa redditività dell’immobile ed è in linea con l’art. 8, comma 4, del decreto legge n. 78/2010 convertito dalla legge n.122/2010, che, con riferimento agli immobili da acquistare e destinare in locazione passiva alle pubbliche amministrazioni, prevede che il canone di locazione da applicare alla pubblica amministrazione sia commisurato al 4% del costo complessivo dell’investimento.
