La capitale austriaca potrebbe aver decifrato il codice su come mantenere accessibili gli alloggi nei centri urbani. Mentre altre città europee combattono la spirale dei prezzi degli affitti, in parte alimentata dagli appartamenti nei centri cittadini utilizzati come affitti per le vacanze a breve termine o tenuti strategicamente vacanti dai proprietari immobiliari, Vienna va in controtendenza. In questa città, che lo scorso anno ha ottenuto il titolo di città più vivibile del mondo nell’indice annuale dell’Economist, gli affittuari di Vienna pagano in media circa un terzo dei loro omologhi di Londra, Parigi o Dublino, secondo un recente studio della società di contabilità Deloitte. Inoltre, alla stipula del contratto di affitto non è richiesta alcuna cauzione, il contratto è illimitato e può essere trasmesso a figli o fratelli se l’affittuario decide di trasferirsi. Parte del motivo di questi vantaggi è perché Vienna è città proprietaria di circa 220.000 appartamenti in affitto sociale. Un quarto delle persone che vivono a Vienna sono inquilini sociali e se si includono anche le circa 200.000 abitazioni cooperative costruite con i sussidi comunali, si tratta di più della metà della popolazione.
Edifici somiglianti più a castelli
Molti di questi appartamenti sono nati un secolo fa, come parte di un programma edilizio dopo la fine della prima guerra mondiale, quando Vienna era inondata di persone sradicate dal crollo dell’impero asburgico. Finanziata principalmente attraverso tasse sui beni di lusso come lo champagne o l’equitazione, questi appartamenti non assomigliano affatto classiche case popolari. Gli esempi più famosi di edilizia sociale sono il Karl Marx-Hof nel 19° distretto o le tenute sparse a Margaretengürtel, somiglianti più a castelli o monasteri, con fioriture art deco sulle loro facciate. La maggior parte dei quartieri popolari di Vienna sono stati costruiti dopo la Seconda Guerra Mondiale e hanno un aspetto più familiare. Il termine viennese per tenute come queste è ‘Gemeindebauten’ (edifici comunali), che allude alla loro filosofia di fondo. “Uno dei concetti chiave per comprendere l’approccio di Vienna all’edilizia abitativa è la sostenibilità sociale”, afferma Maik Novotny, critico di architettura per il quotidiano austriaco Der Standard. “Per evitare la creazione di ghetti e i costosi conflitti sociali che ne derivano, la città si batte attivamente per un miscuglio di persone provenienti da ambienti diversi e con redditi diversi nelle stesse proprietà. L’edilizia sociale non è solo per i poveri”.
Un aspetto negativo
Un aspetto negativo del modello viennese è che, sebbene il 60% dei residenti della città sia entrata in una Gemeindebau o in una cooperativa sovvenzionata, ciò esclude ancora una larga fetta della popolazione di una città in cui quasi l’80% è affittuaria. Solo chi risiede permanentemente a Vienna da due anni può fare domanda per l’edilizia sociale, mentre chi alloggia in affitti privati deve affrontare problemi più familiari in altre città europee. “Venti anni fa, gli affitti privati a Vienna erano per lo più di bassa qualità e a basso prezzo”, afferma Justin Kadi, assistente professore di pianificazione e edilizia abitativa presso l’Università di Cambridge. “Ma negli ultimi anni gli affitti privati si sono trasformati in un segmento del mercato immobiliare di Vienna che in molti casi non è solo di alta qualità, ma anche piuttosto costoso”. Ciò, spiega “è dovuto in gran parte alla deregolamentazione della metà degli anni ’90, che ha permesso ai proprietari di far pagare agli inquilini non solo le dimensioni e gli standard delle attrezzature, ma anche l’ubicazione, portando spesso a ricarichi arbitrari. Nell’ambito delle stesse riforme, divenne più facile per i proprietari limitare i contratti, mettendo gli affittuari privati a Vienna in una posizione meno sicura”.
557 milioni di euro per nuovi sviluppi
“L’unica cosa che le altre città europee possono imparare da Vienna è il marketing”, afferma Harald Simons, economista e ricercatore con sede a Berlino che ha pubblicato un’analisi severa del mercato immobiliare viennese nel 2020. Vienna, la seconda città di lingua tedesca più grande d’Europa, ha “una struttura di reddito che è più simile a quella di Berlino, ma i nuovi prezzi medi degli affitti sono simili a quelli di una città ad alto reddito come Amburgo”, dice Simons. Inoltre, Harald Simons giudica ‘Wiener Wohnen’, la società di Vienna che gestisce, rinnova e amministra i complessi residenziali urbani di Vienna, per la sua “contabilità opaca”, suggerendo che le sue finanze sono in gravi difficoltà rispetto a quanto ammette il Senato di Vienna e che la spesa della città per la manutenzione sta spingendo i percettori di reddito medio tanto desiderati per il mix sociale verso gli affitti privati. “Non abbiamo mai ceduto alla tentazione di vendere i nostri appartamenti comunali o sovvenzionati come hanno fatto molte altre città europee per colmare i buchi dei loro budget – afferma Kathrin Gaal, vicesindaco di Vienna e consigliere esecutivo per l’edilizia abitativa – ciò significa che il nostro patrimonio immobiliare è ancora vasto”. Inoltre, dopo un blocco di 11 anni sui nuovi insediamenti di edilizia sociale, la città ha ripreso a costruire nuovi Gemeindebau nel 2015 e ha stanziato 557 milioni di euro per nuovi sviluppi nel 2024.
