II Rapporto Federproprietà – Censis ha riservato all’“Inverno demografico”, che grava anche sul mercato immobiliare, una riflessione interessante. Ai fattori critici come i tassi d’interesse in salita, condizioni bancarie pesanti, scarsa liquidità, che affondano le loro radici anche e principalmente nello scenario internazionale, si aggiunge un’ulteriore criticità interna al nostro Paese, conseguente alla struttura della popolazione italiana, dove per effetto di una denatalità di lungo periodo, la componente giovanile sta divenendo minoritaria. Anche sul mercato immobiliare, perciò, si stanno riversando gli effetti del cosiddetto inverno demografico: il numero dei potenziali acquirenti di prime case, i giovani, si sta contraendo: in molti casi non solo per effetto della demografia, ma anche per le condizioni di precarietà lavorativa in cui sono costretti a vivere. Analizzando l’universo giovanile, emerge, infatti, che la coorte dei 18-34 che nel 2003 rappresentava il 23,0% della popolazione, venti anni dopo nel 2023 si è ridotta del 21,6%. E, secondo le previsioni dell’Istat, tra 20 anni sarà destinata a ridursi ulteriormente di oltre 10 punti percentuali (-10,8%).
Tra il 2003 e il 2043, nell’arco di 40 anni in Italia ci saranno in definitiva circa 4 milioni di individui in meno che avrebbero dovuto provvedere all’acquisto di una casa. A dimostrazione di ciò è sufficiente esaminare alcuni indicatori del mercato del lavoro ed in molti casi si vedrà che non si tratta di un’occupazione di qualità, stabile e funzionale alla realizzazione di progetti di lungo periodo quali, appunto, l’acquisto di una casa. Non è un caso allora che i giovani adulti che vivono ancora in famiglia siano in aumento. Nel 2012 i 18-34enni che vivevano con almeno un genitore erano il 61,5%, dieci anni dopo nel 2022 sono saliti a quota 67,4%. “L’acquisto della casa però resta un traguardo che la gran parte dei giovani intende ancora perseguire”, assicura il recente Rapporto di Federproprietà – Censis. “Ciò è potuto accadere perché i debitori più giovani hanno continuato a beneficiare della garanzia pubblica per l’acquisto della prima casa a valere sul Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa per richiedenti di età inferiore a 36 anni, a cui si aggiungono l’azzeramento delle imposte sulla compravendita e la detrazione Iva per l’acquisto dal costruttore. Gli strumenti pubblici di supporto all’accesso alla proprietà della prima casa dei giovani restano pertanto una priorità e le agevolazioni concesse con questa misura, per quanto si siano rilevate utili, restano insufficienti e non immuni da criticità tecniche”. A riprova di quanto affermato, è la mancata attuazione di norme che, invece, potrebbero dare un utile contributo al riguardo. Ed ecco pertanto alcune Proposte: 1) Occorrerà che il sistema bancario agevoli sempre più la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca, per passare da un finanziamento a tasso variabile a quello fisso. L’articolo 59-bis della ultima Legge di Bilancio 2023 ha consentito oltretutto di ottenere dalla banca la rinegoziazione del mutuo a coloro che hanno in essere un mutuo a tasso variabile di importo massimo di 200mila euro: a condizione di avere un Isee non superiore a 35mila euro e di essere in regola con i rimborsi delle rate.
Il nuovo tasso sarà determinato scegliendo quello più favorevole per il mutuario. 2) Bisognerà varare i decreti attuativi previsti dalla legge delega 32/2022 per il sostegno e la valorizzazione della famiglia (Family Act) che prevedono agevolazioni fiscali per la locazione o l’acquisto della prima casa a giovani coppie composte da soggetti aventi ambedue età non superiore a trentacinque anni, ovvero delle famiglie composte da un solo genitore di età non superiore a trentacinque anni; ulteriori misure per agevolare l’affitto o l’acquisto della prima casa da parte dei figli maggiorenni che si propongono di diventare autonomi dalle famiglie di origine. 3) Infine andrebbero accettate le proposte di “Ditelo sui tetti”, il network di altre ottanta associazioni cattoliche ed in particolare dell’associazione Famiglie Numerose, che stanno segnalando difficoltà nella surroga e/o nell’accesso al credito per un bene essenziale come la casa. Si è evidentemente di fronte a una sorta di paradossale “quoziente familiare” ma di segno opposto alla direzione da tutti auspicata, che dovrebbe, invece, essere più attenta ai bisogni delle famiglie con figli. “Ditelo sui tetti” ha chiesto perciò a Consap una estensione delle garanzie per i casi appena citati per, almeno in parte, far superare la grave criticità segnalata, al fine di inserire le famiglie con più di tre figli nelle “categorie prioritarie” cui l’ente presta adeguate garanzie, e ciò anche nel caso di surroga, con un minimo adeguamento dei tetti agli importi garantiti e all’isee di riferimento in ragione del maggior numero di componenti che devono essere considerati: Viene proposto di rendere ammissibili alla garanzia del Fondo i mutui ipotecari di ammontare non superiore a 275 mila euro (dai 200 mila previsti precedentemente) in favore delle categorie prioritarie costituite da nuclei familiari che includono 4 figli con età inferiore a 21 anni, che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, non superiore a 45.000 euro annui (prima si arrivava a 35.000) con elevazione della garanzia concedibile dal Fondo fino al 90%; Inoltre aumentando la garanzia del Fondo ai mutui ipotecari di ammontare non superiore a 300 mila euro in favore delle categorie prioritarie costituite da nuclei familiari che includono 5 o più figli con età inferiore a 21 anni, che hanno un valore dell’isee non superiore a 50.000 euro annui con elevazione della garanzia concedibile dal Fondo fino al 100%. Con queste modifiche alle norme attualmente in vigore si potrebbero rendere meno pesanti le gravi difficoltà di migliaia di famiglie italiane.
